Новости - Страница 61

Для успешной продажи объектов недвижимости крайне важно  уметь грамотно формировать базу данных. Правильно составленная база данных – это залог быстрой продажи.

Евгения Аксюк, специалист по продажам ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Ликвидный объект – это объкт, имеющий все шансы быть проданным быстро. Любой объект недвижимости, которому назначена цена рыночная или ниже рыночной автоматические считается ликвидным. Разумеется, продаются самые разные объекты – и дорогие в том числе. Но когда речь идет о скорости продажи, то здесь важно значение ликвидности. Однако всем известно, что рынок недвижимости состоит и из объектов неликвидных, которые тоже надо продавать. И что тогда должен делать специалист по продажам? Здесь агентам, если они хотят быстрых продаж, необходимо уметь правильно формировать базу объектов. Грамотно составленная база – это половина успеха. Она должна содержать в себе порядка 70% ликвидных объектов. Оставшиеся 30% могут занимать так называемые «неликвиды». Именно по таком принципу  риэлторы должны формировать свою базу. То есть нельзя набивать базу одними лишь только однокомнатными квартирами, которые на сегодняшний день являются самыми ликвидными .Самыми же  неликвидными объектами являются сейчас четырехкомнатиые квартиры. Такой жилплощадью практически не интересуются. Но если такой квартире задать  хорошую цену –  то есть, ниже рыночной, то она станет вполне ликвидным объектом.

Также в целях быстрых и успешных продаж объектов недвижимости, агент должен знать максимум информации о каждом конкретном объекте. Что представляет собой эта квартира, куда выходят окна – во двор или на проезжую часть, когда производился ремонт и менялись трубы, в каком состоянии находится сантехника. То есть агент должен сходить к продавцу,выяснить как можно больше деталей и сделать качественные оригинальные фотографии. При разговоре с потенциальным покупателем,который всегда задает много вопросов,агент по недвижимости, игнорирующий эти правила, выглядит абсолютно некомпетентно и непрофессионально. Он начинает путаться, отвечать невпопад, уводить разговор на другую тему. Разумеется, уровень доверия со стороны клиента к такому агенту падает, и о продаже данного объекта уже речь не идет.

Еще одним правилом успешных продаж является умение вести переговоры с продавцами неликвидных объектов – здесь очень важно, определить правильную цену в самом начале продаж. Агент должен разъяснять продавцам реальную ситуацию на рынке недвижимости, наметившиеся тенденции. Также риэлтор должен профессионально применять такие инструменты компании, как аналитика, обзоры, статистика, прогнозы. Как правило, приводимых аргументов бывает достаточно для снижения цены, но случается,что продавец не прислушивается к специалисту и в таком случае, база пополняется еще одним «неликвидом». Однако, как правило, такие продавцы через определенное время готовы снизить цену, причем на гораздо большую сумму, чем предлагалось агентом первоначально.

В приоритете  российских граждан по- прежнему остается недвижимость в собственности, а строительство арендного жилья не слишком развито. Хотя в некоторых странах арендное жилье составляет  более 50 % всего рынка недвижимости.

Между тем, есть все основания считать,что институт арендного жилья в России все же получит свое развитие. И государство, и строители  уже готовы к реализации проектов строительства доходного жилья.Чего нельзя сказать  о самих гражданах РФ. Здесь загвоздка - психологический фактор. Россиян все еще смущает, что арендуя квартиру в доходном доме, пусть и по минимальной цене, они не смогут получить ее в собственность. Привлекательным же проект делает возможность уже в самое ближайшее время улучшить свои жилищные условия по привлекательной цене. На данный момент власти прорабатывают меры, которые помогут им привлечь инвесторов для реализации своей программы.В регионах России также реализуется несколько проектов по строительству доходных домов. Большое значение имеет отношение  к проблеме региональных властей, насколько они готовы поддерживать инвесторов, выделять землю на приемлемых условиях.

Развитие арендного жилья в России могло бы решить сразу несколько проблем: сократить число очередников, обеспечить население квадратными метрами, развить цивилизованный рынок аренды. К тому же в большинстве стран этот сегмент недвижимости уже давно планомерно развивается. В Германии арендуют жилье до 45% жителей страны, в США – 34%, а в Нью-Йорке эта цифра достигает 67%.

В России  в настоящее время жилье арендуют в среднем по стране порядка 5% населения. В крупных городах доля тех, кто проживает в съемном жилье, в среднем составляет 8,5%, а в столице доходит до 15-17%.

В ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» создано уникальное программное обеспечение для компаний недвижимости. Над программой  несколько лет трудились специалисты.Сегодня новые технологии позволили компании занять передовые позиции среди компаний недвижимости.

 Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ»

С 2009 года  наши специалисты разрабатывали уникальный интернет -продукт, который позволяет полностью управлять рабочим процессом. С помощью уникальной CRM – системы, мы смогли максимально оптимизировать работу, свести к минимуму издержки производства. Нас  вполне можно назвать перфекционистами, поскольку команда разработчиков нашей компании очень самокритично  и скрупулезно в течение нескольких лет обкатывали программу, доводили  ее «до ума», чтобы ни у кого не осталось внутреннего ощущения, что продукт «сырой» и не готов  к выводу на рынок. Мы ответственно  отнеслись к поставленной сами себе  задаче – сделать нашу систему настолько эффективной, чтобы с ее помощью наш партнер уже через месяц вышел на самоокупаемость. Несколько лет мы тестировали нашу  компьютерную разработку в наших региональных филиалах. И когда мы поняли, что обладаем идеальным интернет – продуктом, мы решили расширять свой бизнес на основе франшизы, и все будущие партнеры - покупатели франшизы «Наследие»  будут пользоваться  нашим программным обеспечением. В любом регионе России ИАЦН «Наследие» готово развивать бизнес на основе франшизы. Стоимость франшизы зависит от категории  населенного пункта,  ее минимальная цена составляет  150 тыс. руб. Бизнес -партнерам предлагается  готовая модель ведения успешного бизнеса. Франчайзи  будут пользоваться  имеющимися ресурсами, инструментами и интернет - разработками компании. Франшиза включает в себя детальную инструкцию с пошаговым планом открытия агентства недвижимости, право деятельности под  известным брендом «Наследие», он- лайн -сервис управления бизнесом  с полным описанием всех бизнес- процессов, постоянное централизованное  юридическое сопровождение, оплату труда штатного юриста, помощь в  подборе офиса, в наборе персонала открытии юрлица или ИП, подключение к корпоративному сайту, бренд-бук, обучение агентов, участие в  тренингах, целевую рекламу. Первое наше агентство - партнер франчайзи открылся в Краснодаре. То есть, мы уже вышли за пределы нашего региона. Такие глобальные изменения в нашей компании, ее рост и успешность  не могли остаться незамеченными. Работать в нашей компании стало вопросом престижа.

Если застройщик не выполнил своих обязательств перед покупателями и не сдал строительный объект в назначенные сроки, то доверие к нему падает. Сейчас наблюдается тенденция, что покупатели  все чаще приобретают жилье на вторичном рынке.

В связи с этим застройщики находятся в опасном положении - если покупатель будет предпочитать покупать жилье на вторичном рынке и программа господдержки новостроек будет закрыта, то  «первичка» обязательно просядет. Сложившаяся на рынке ситуация волнует и застройщиков. Кредитные организации  ведут свою политику, зарабатывая на ипотеке и при этом не оказывая финансовую помощь строителям. Они не хотят нести риски вместе с затройщиками, не хотят инвестировать в стройки, хотя один строитель создает 9 рабочих мест напрямую и до 17 мест косвенно. Между тем, от продаж на вторичном рынке государство не получает ни налогов, ни новых рабочих мест.

В результате, если строительную отрасль не поддержать сейчас, пострадает и бюджет региона, и рынок труда, и все сопутствующие отрасли. Одним из выходов  может быть  налаживание системы проектного финансирования строительства жилья, без которого  практически половина застройщиков Краснодара уйдут с рынка  до конца года, при том, что они перечисляют в бюджет крупные суммы налогов. Сейчас  доходность падает,  а издержки растут. За прошедший период  в Краснодаре заметно общее падение продаж. Банки предлагают застройщикам самим субсидировать ставку, так как 12% для потребителя - это много, а у застройщиков доходность крайне низка.

Себестоимость производства квадратного метра жилья за прошедшие  месяцы этого  года  увеличилась почти на 7% , что может спровоцировать увеличение стоимости жилья. Однако некоторые считают, что речь идет об искусственном нагнетании ситуации.

Полтора года назад в России стали дорожать стройматериалы. Арматура выросла в цене на 50%, цемент подорожал на 10%, чистовые материалы для отделки – на 10–15%. Рост себестоимости производства квадратного метра привел к повышению цен на жилье. Средняя стоимость 1 кв. м в России сегодня составляет  42,52 тыс. рублей, что почти на 3 тыс. рублей больше цен 2015 года. Между тем, большинство руководителей строительных организаций считают сложившуюся экономическую ситуацию в строительстве  вполне приемлемой и никто не планирует  цены снижать.

По прогнозам экспертов, стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости  до конца года может вырасти на 25%. С тем, что стоимость жилья будет расти, согласны и практически половина жителей страны.Однако, есть определенный парадокс.  Поднимать цены застройщиков заставляет именно рост себестоимости строительства, хотя многие проекты на первичном рынке находятся на ранней стадии строительства, что само по себе должно удешевлять квадратный метр. Налицо противоречие между аргументацией строителей по поводу повышения цен и платежеспособным спросом. Если учитывать только продажи строительных компаний – рост цен присутствует, если учитывать переуступки и продажи только что оформленного жилья – получим либо отсутствие роста, либо падение цен.

Между тем, некоторые специалисты склоняются к тому, что ситуация нагнетается искусственно, чтобы люди покупали сегодня и не отклыдывали покупку на завтра.И на самом деле стомость жилья сохраняет стабильность или даже снижается при реальных продажах. Ведь строители не могут следовать странной логике  и выставлять цены, основанные на своей себестоимости, зная при этом, что  у людей может не быть денег, и они не будут покупать жилье по завышенным ценам. Застройщики жилья понимают, что повышать цену на жилье невыгодно, Несмотря на возрастание себестоимости строительства, в 2016 году они будут стараться сохранить цены на существующем уровне. Рост стоимости квадрата отразится на покупателях с материнским капиталом и субсидиями, в том числе ипотекой.

C самого первого дня своего создания ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» осуществлял свою деятельность  по принципу абсолютной реалистичности и максимальной открытости перед клиентами.

Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Я много лет работаю в  области недвижимости. Причем сам начинал познавать этот бизнес в качестве обычного агента. Поэтому я могу сказать, что знаю всю рабочую кухню риэлтора на рынке недвижимости. Я изучил все тонкости и нюансы этого рынка. Я знаю все преимущества и недостатки риэлтерской деятельности. И когда в моей жизни встал вопрос о создании собственного бизнеса я уже тогда знал имел свою собственную концепцию и стратегию его развития. Изначально мной была  разработана  иная  концепция, другой путь.

Сегодня Информациооно- Аналитический Центр Недвижимости «НАСЛЕДИЕ» предлагае своим клиентам полный  спектр профессиональной  информации – от теоретической, - в виде  аналитики, статистики, прогнозов, тенденций и перспектив до практической – в виде абсолютно реального рынка недвижимости. Без красивых маркетинговых картинок и  замысловатых и непонятных для неискушенного человека пиар – ходов.

Разумеется, от базовой части работы никуда не денешься. И у нас ведется такая работа в полном объеме. Наши сотрудники также выезжают на показы, заключают договоры по купле – продаже объектов. Но с каким качеством все это делается! И какие критерии качества обслуживания разработаны в нашей компании. Именно эти нюансы делают компанию ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» уникальной.  Наши специалисты постоянно и скрупулезно перерабатывают и перепроверяют всю информацию по объектам на предмет актуальности и реалистичности. Эти качества являются основополагающими принципами работы у нас в компании. Абсолютная актуальность и реальность - это наша идеология,  направленная  на максимальное удовлетворение потребностей клиента. В своей базе мы выдаем исключительно  качественную, достоверную, абсолютно реальную  информацию. У нас нет заманчивых для клиента, но не существующих в природе предложений - заманух, которыми, как правило, увы. привлекают клиентов почти агентства по недвижимости.

 Нашим специалистам не стыдно смотреть в глаза клиентам, не нужно ничего сочинять, придумывать, выкручиваться и ситуаций. Мы уважаем своих клиентов, а клиенты уважают нашу работу. Мы  следим за качеством своей работы и ценим свою репутацию.

Объем ипотечного кредитования в Краснодарском крае за прошедший период нынешнего года вырос  почти в  полтора раза. Предполагается, что по итогам года объем  ипотечного кредитования возрастет  на 10 процентов.

За прошедший период нынешнего года в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму 11 млрд руб, что в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ипотека выросла не только в денежном, но и в количественном выражении. Это связывают  преимущественно  с низкой  процентной ставкой в банках. Общий объем  ипотечных кредитов составляет порядка 1,5 млрд руб. что на 21% больше по количеству и на 35% по сумме чем в аналогичный период прошлого года. Благодаря программе ипотечного кредитования с господдержкой  банки получат  и  дополнительный рост количества заемщиков. К оживлению ситуации  на рынке недвижимости на Кубани привели и в том числе слухи о том, что государственную поддержку могут отменить. В этом году  активизировались и частные инвесторы, которые опять начали вкладывать средства в недвижимость. Поддержку ипотеке  оказывают госсубсидирование процентных ставок на новостройки, а также вторичное жилье. Есть тенденция, что объемы кредитования будут смещаться в сторону "вторички": клиенты все чаще сомнваются в способности застройщиков в срок сдавать строительные  объекты.  Покупатели в итоге склоняются к покупке на вторичном рынке. В связи с этим застройщики находятся в опасном положении - если программа господдержки будет закрыта, "первичка" непременно просядет. Более того, доходы населения продолжают падать. Ипотека сегодня позволительна только 20 % россиян.

Российские чиновники хотят амнистировать самовольно произведённые перепланировки в квартирах, если они  не представляют собой угрозы для всего здания

Согласно новому закону  от ответственности будут освобождены те собственники жилья, кто  перепланировал свою квартиру  до 1 марта 2005 года. Также простят тех, кто сделал это нелегально и один раз  позже вступления в силу Жилищного кодекса.

Согласно документу, за впервые совершенное административное правонарушение, связанное с самовольным переустройством или перепланировкой жилых домов и помещений, «не повлекших возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, а также угрозы повреждения целостности здания и (или) его конструкций», собственника жилища строго не накажут, а только предупредить.

Кроме того, сама  процедура согласования перепланировки станет проще. Предполагается, что в регионах будут установлены    типовые проекты, по которым проще будет получить визу у чиновников. А также  появится реестр  работ, не требующих согласований.

Сфера недвижимости, как сегмент экономики, поддается математическим расчетам и прогнозам, которыми располагают профессиональные риэлторы. Их задача помочь клиенту грамотно использовать текущую экономическую ситуацию.

Александр Чапкий, генеральный директор ИАЦН «Наследие».

Несмотря на то, что за прошлый год было выдано рекордное количество банковских кредитов, можно заметить, что денежный рынок недвижимости постепенно сжимается. Мы наблюдаем  нестабильную, «рыхлую» ситуацию на рынке. Причиной этому служит и общий экономический спад в стране, и  колебание курса доллара, и снижение уровня доходов населения. То есть сделки с недвижимостью совершают только те, кому это надо сделать срочно по каким- либо субъективным причинам. При этом далеко не у всех есть понимание того, что в период экономического спада, цена  на объект недвижимости должна быть ниже рыночной. Только в этом случае есть шанс, что найдутся покупатели. В случае. если цена будет установлена  рыночная, или выше, вероятность продажи объекта резко снижается. Большинство продавцов испытывают сейчас трудности с продажами. Крайне редки случаи, когда появляются покупатели, реально готовые в финансовом плане к совершению сделки с недвижимостью. Это происходит отчасти потому, что продавец всегда  хочет продать свой объект недвижимости дороже, что для него видится вполне логичным. Покупатель же хочет купить дешевле, и он тоже считает себя правым. Никто не хочет уступать в этой гонке повышения цен. Хотя, как правило, это не что иное,  как  искусственное, ничем не подкрепленное  надувание цен, которое никогда не приведет к нужному результату ни одну из сторон. Сфера недвижимости, как любой сегмент экономики, поддается математическим расчетам и прогнозам, которыми располагают профессиональные риэлторы. Они знают, что если в один временной период выжидание продавцом «своего» покупателя вполне обоснованно, то в другом внешне похожем случае такое выжидание ни к чему не приведет. Причина этому кроется в принципиально различной самой природе экономического кризиса, которая диктует свои правила и о которой продавцы недвижимости  не подозревают. И здесь крайне важна роль квалифицированного специалиста, который грамотно и доходчиво сможет объяснить игрокам рынка, «кто виноват и что делать?», поскольку ни продавцы, ни покупатели в большинстве случаев не имеют четкого представления о реальной ситуации на рынке. Словом, правила игры на рынке недвижимости несколько меняются и эволюционируют, что вполне закономерно. Сейчас наметилась новая тенденция. Все больше продавцов готовы платить риэлтору за продажу своего объекта недвижимости. В частности, мы наблюдаем это сегодня в Краснодаре, где продавцы оказались более лояльны, чем, например, в Ростове - на - Дону. Риэлтерским агентствам также более комфортно работать при  условиях, когда финансовая составляющая сделки лежит на обеих сторонах – и на покупателе и на продавце. Именно такая практика используется практически во всем мире.

В целях возмещения гражданам убытков и завершения  строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в стране  создается государственный фонд долевого строительства.

Механизмы банковской гарантии и страхования ответственности застройщиков  оказались на деле малоэффективными мерами, поэтому создание государственного компенсационного фонда долевого строительства многие считают правильным шагом при условии, что все необходимые  нюансы будут прописаны и получат юридическую силу. Новая структура будет сформирована за счет средств, отчисляемых застройщиками  сегодня в страховые компании, – 1% от суммы каждого договора долевого участия. Объем фонда может составить 30–35 млрд рублей в год. Предполагается, что  эти средства будут направлены на завершение новых долгостроев.При банкротстве девелопера и замораживании строительного объекта рассчитывать на помощь банков и страховых компаний не приходится, слишком редки такие случаи. Компенсационный фонд сможет постепенно решить  проблему дольщиков при условии, если средства, перечисляемые застройщиками, будут находиться в Резервном фонде или в крупных госбанках и не станут вовлекаться в коммерческий оборот.

Однако не все игроки строительного рынка разделяют мнение, что появление «копилки» для застройщиков поможет решить проблему обманутых дольщиков.

Между тем, число обманутых дольщиков не уменьшается. На сегодняшний день в России насчитывается около  75 тысяч обманутых дольщиков и 943 зарегистрированных проблемных объекта строительства, по которым возбуждено 2115 уголовных дел.