Новости - Страница 84

В прошлом году  вступил  в силу закон, регламентирующий порядок признания физического лица банкротом. В связи с этим многие юристы ожидают заметного увеличения количества исков по оспариванию прав на недвижимость и сделок с ней.

Новый закон  развязал  руки кредиторам и дал им дополнительные основания для проверки вызывающих сомнение операций с жилыми и  нежилыми объектами недвижимости, которые должники совершают непосредственно перед началом процедуры собственного банкротства. В прошлом году 20% от общего числа исков по недвижимости составляли  разбирательства в сфере заключения договоров ренты, участия в долевом строительстве, инвестирования в недвижимость, а также купли-продажи. Юристы признают, что  законодательная база, регулирующая оборот объектов капитального строительства пусть медленно, но совершенствуется, а процедура регистрации сделок постепенно становится более прозрачной. Между тем, количество пострадавших от мошеннических схем в строительстве и реализации недвижимого имущества и ищущих защиты в суде граждан не иссякает. Однако меняется  структура исков, связанных с долевым строительством. Если раньше подобные обращения поступали от обманутых дольщиков, то сейчас  инициаторов судебных исков можно поделить на три группы. Представители первой хотят получить от застройщиков какую-либо компенсацию за выявленные в новых домах недоделки. Представители второй жалуются на срыв сроков строительства домов. Представители третьей недовольны расхождениями между фактическим и оплаченным метражом квартир. В прошлом году увеличилось число судебных разбирательств по вопросу земельных правоотношений. Если несколько лет назад их доля в общей массе  судопроизводства по недвижимости не превышала 8%, то в последнее время  она возросла в два раза. Это произошло в том числе, потому что  с прошлого года  размер налога стал напрямую зависеть не от его инвентаризационной стоимости, а от кадастровой, которая, максимально к рыночной. Собственники земельных участков возмущены резко возросшим бременем налоговой нагрузки и обращаются  в связи с этим  в суд за помощью.   Кроме того, в 2016 году   в связи с кризисом  рынка недвижимости, падением цен на недвижимость, будет расти количество судебных разбирательств по вопросам корректировки кадастровой стоимости объектов.Также  сфера жилищно-коммунального хозяйства является  популярной для судебных разбирательств.  Главными темами исков являются неудовлетворительное качество оказанных услуг, их завышенная стоимость, неправомерное начисления долга, компенсация понесенного из-за коммунальных аварий ущерба. Число подобных обращений будет увеличиваться и далее, поскольку  степень износа инженерных коммуникаций и увеличение объемов ветхого жилого фонда способствует их дальнейшему  росту, тем более что продолжает оспариваться законность взносов на капремонт.

Если льготная ипотека не будет продлена, то многие  девелоперы будут вынуждены уйти с рынка, так как многие застройщики просто не смогут выжить без льготной ипотеки.

Если российское  правительство все же откажется продлевать  программы субсидирования ипотечных ставок, то это в первую очередь ощутят  застройщики, работающие в эконом-классе, где доля ипотечных сделок составляет порядка  80%. Строительные компании, работающие в этом сегменте будут не в состоянии  достроить свои объекты. Легче перенесут отсутствие льготного субсидирования те девелоперы, у которых доля ипотечных сделок составляет не более 50%, Они вполне могут остаться  на плаву. Те строительные компании, кто имеет в своем портфеле новостройки, реализующиеся как по схеме договора долевого участия, так и по ЖСК, совсем безболезненно адаптируются  к новым условиям,  поскольку во втором случае можно спокойно перейти на длительные рассрочки. Также  в более выигрышном положении окажутся те застройщики, кто совсем недавно вывел на рынок недвижимости новые дома по схеме договора долевого участия  и, вполне может заменить ипотеку рассрочкой на 3-4 года. Такая схема расчета вполне по силам  большинству покупателей.

В России в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию около  140 тыс. кв. м. доступного арендного жилья. Предполагается, что к 2017-2018 годам  съемные квартиры в рамках госпрограммы должны будут составлять порядка  7%  от общего ввода жилья по стране.

Государственные субсидии на развитие арендной  недвижимости для граждан с невысокими доходами российские чиновники оценивают в сумму от 40 до 90 млрд рублей. В прошлом году в рамках госпрограммы было построено  37 тысяч «квадратов» съемных квартир для россиян  с невысокими доходами. Сейчас ведомство проводит анализ потенциального спроса на арендное жилье в регионах. Результаты показывают,  что в 49 регионах России  нанимателями могут стать 1,5 млн. человек. По мнению специалистов, на создание и развитие полноценной системы арендной жилой недвижимости в России, необходимы 40-90 млрд рублей госсубсидий на 5 лет. При этом вполне реально объединение  этой программы с государственным проектом «Жилье для российской семьи», в случае если он  будет продлен  до 2020 года, поскольку  обе программы призваны решить одну задачу -  сделать более доступным  жилье для россиян.По мнению чиновников,  федеральное финансирование потребуется  и для помощи будущим арендаторам в получении кредитов, и также компаниям - застройщикам.Государство также выразило готовность участвовать в разработке законопроектов о доступной арендной недвижимости, поскольку  такое жилье  в будущем станет очень востребованным в разных субъектах страны, где будет развиваться  экономика и промышленность. Чиновники считают, что  в будущем мобильность россиян повысится и в такие субъекты будут съезжаться профессионалы. А поскольку молодых специалистов привлекает не только престижное место работы, но и условия проживания, то квартира в аренду по низкой цене и ее близость к месту занятости решит главные  социальные проблемы.Планируется, что к  2017 году застройщики будут готовы сдать в эксплуатацию  500 тысяч квадратных метров арендного жилья.

Как и предполагали эксперты, уже к началу 2016 года количество банкротств строительных компаний в стране увеличилось в три раза. 92% от общего числа обанкротившихся застройщиков являются компанип малого и микробизнеса.

В течение всего прошлого года в России  отмечался рост числа банкротств строительных компаний. В  четвертом квартале прошлого года число компаний-банкротов превысило значение аналогичного периода 2014 года почти в три раза.  К концу прошлого года порядка 4000 компаний уже находились в состоянии банкротства. Причем  в прошлом году к данной категории было отнесено 2823 компании.Наименьшая доля банкротов среди микроорганизаций приходится на изыскательские компании и составляет половину  (178 компаний) от общего числа изыскателей. Наибольшая же доля банкротов среди микробизнеса пришлась на строителей и составила 64% (892 компании) от общего числа банкротов строительных компаний.Статус банкрота компания получает в случае, если она неспособна исполнить обязанность по уплате обязательных платежей перед кредиторами в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.  

По прогнозам  одного из самых прозорливых российских экономистов, цена за один доллар должна была достигнуть 80 – ти рублей только к весне.  Однако самый точный прогноз оказался несколько позитивным. Впервые в истории доллар превысил цифру 80.

Очередную коррекцию курса нам прогнозировали лишь  весной. Но уже сегодня мы наблюдаем беспрецедентный рост курса валюты. Но, в отличие от прошлого года, национальная валюта не укрепится, поскольку нынешний кризис имеет совершенно другую природу, чем кризисы прошлых лет. Тенденция ослабления рубля будет сохраняться на протяжении всего 2016 года, нынешний кризис имеет структурный характер и  имеющиеся диспропорции и несоответствия быстро исправить невозможно. Нынешний кризис еще и отягощен экономическими санкциями, падениями цен на нефть. Словом, быстро вернуться к уровню жизни 2009-2013 г.г. не получится. Этот кризис затянется не менее чем на 4-5 лет. Несомненно, строительный рынок и рынок недвижимости ощутит кризис в полной мере. В 2016 году цены на рынках жилья российских регионов будут снижаться вместе с падением номинальных доходов населения. Столичные новостройки, например, подешевеют на 2-3% в рублях, цены на вторичном рынке  снизятся на 1-3%. В последующих  2017-18 годах вероятен  уже полноценный кризис, к 2019-му или 2020-му, эксперты обещают  достичь  дна. И только после этого наметится переход к стабилизации и восстановлению. Хотя потом  еще года три потребуется для восстановления рынка недвижимости хотя бы до уровня 2014 года.

Нежелание российского правительства продлевать льготную ипотеку может заставить часть покупателей обратить внимание на вторичный рынок недвижимости.

На сегодняшний день российское правительство находится в некотором замешательстве относительно того , стоит ли продлевать программу льготного субсидирования ипотеки. если утром с высоких трибун звучат категоричные слова о том, что продление программы только навредит экономике, то к вечеру можно услышать уже сомнения и приводятся новые аргументы в пользу продления программы. Если  российское правительство все же абсолютно точно  откажется  продлевать программу субсидирования ипотеки, то, по мнению некоторых экспертов,  какая - то часть потенциальных заемщиков  предпочтет вообще отказаться  от покупки объекта недвижимости,   поскольку потеряет возможность приобрести объекты по низким процентным ставкам. Другая  часть покупателей, собиравшихся брать квартиру в новостройке, переориентируется на вторичный рынок.при прочих равных условиях сделка на вторичном рынке будет выгодней.  Между тем,  сегмент встречных сделок закрытие программы льготной ипотеки вообще никак не ощутит, поскольку при «встречке» чаще обходятся без кредита и продают более дорогую квартиру, чем приобретают на первичке.

Сроки прекращения бесплатной приватизации уже переносились неоднократно. И вот опять депутаты предлагают продлить бесплатную приватизацию жилья до 1 марта 2018 года.

Совершенно справедливо замечают российские власти, что  бесплатная приватизация не может длиться вечно. Однако инициативной группой депутатов был внесен  законопроект о новом продлении бесплатной приватизации жилья в России до 1 марта 2018 года. Главным аргументом в пользу продления приватизации является то, что значительная часть граждан, проживающих в жилых помещениях, находящихся  в аварийном и ветхом состоянии, и ожидающих расселения, лишатся после 1 марта 2016 года возможности воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. Что, разумеется, противоречит закону о бесплатной приватизации. Поэтому  бесплатную приватизацию жилья в России, скорее всего, продлят. Между тем, есть и сторонники того, чтобы сохранить  право бесплатной приватизации исключительно для граждан, которые проживают в аварийном или ветхом жилье, и для детей-сирот. 

Российские власти  не намерены  продлевать программу субсидирования ипотеки. Однако, несмотря на то, что правительство решило свернуть программу льготной ипотеки, не исключено, что могут быть приняты иные меры поддержки ипотечного кредитования.

После того, как Центробанк в конце 2014 года резко поднял ключевую ставку до 17 %  в целях  борьбы с инфляцией и девальвацией, возникла необходимость в субсидировании ставки по жилищным кредитам. После того, как денежно – кредитная  политика была ужесточена банковским регулятором, банки подняли проценты по кредитам и вкладам, что немедленно отразилось на рынке недвижимости и в строительной сфере. Для того. чтобы оживить рынок недвижимости и поддержать на плаву строительство в стране,весной  прошлого года правительство России приняло постановление о субсидировании ипотечных ставок. Для этой цели из федерального бюджета было выделено 20 млрд рублей. Целью программы — было обеспечение выдачи кредитов объемом 400 млрд рублей. Благодаря этой программе, появилась возможность получить ипотеку по льготной ставке в 13 % на покупку жилья на первичном рынке. Первоначальный взнос должен быть не меньше 20 % от стоимости недвижимости. Максимальный размер кредита — 3 млн рублей в регионах , в Москве, столичном регионе и Санкт-Петербурге — 8 млн.За прошлый год в рамках программы было выдано 211 тысяч ипотечных кредитов на более чем 370 млрд рублей. Это позволило гражданам приобрести 10 млн м кв. жилья.В том же году  на субсидирование ипотеки было выделено 2,1 млрд  рублей.Предполагалось, что программа будет действовать до 1 марта 2016 года. В течение этого периода, программа зарекомендовала себя с положительной стороны и вызвала дебаты о возможном ее продлении. Продление программы льготного субсидирования имели как своих сторонников, так и противников. В итоге,  российскими властями было принято окончательное решение не продлевать программу льготного ипотечного кредитования, поскольку это противоречит основным законам рыночной экономики. Главным аргументом является то, что программа изначально была рассчитана лишь на кратковременную поддержку экономических  процессов  на рынке жилья и не рассчитана на то, чтобы держать рынок ипотеки на искусственном уровне в течение многих лет.

Цены на недвижимость упали, строительный сектор находится  в затяжной депрессии. Нужны  серьезные меры по изменению  социально-экономической политики, направленной на  восстановление спроса на рынке недвижимости. В противном случае,  порядка 30% застройщиков ждет банкротство.

Тенденция роста   строительства возможна  только при ценах на нефть на уровне $52-55 за баррель. Поэтому  строительная отрасль сегодня стала одной из  самых проблемных в экономике страны  и пребывает в состоянии вялотекущей рецессии. Положительные сдвиги в строительной отрасли  возможны при активности трех  основных инвесторов - государства, корпоративного сектора и населения. Падение потребительского спроса и дорогие кредиты на строительство в банках тормозят строительную отрасль, поскольку застройщики опасаются неоправданных рисков.  Часть рисков связано со строительством домов для микрорайонов комплексной застройки и жилья эконом - класса. В этих районах, где жилье недорогое, строительство велось за счет региона, а в дорогих кварталах эти затраты ложились на застройщика. В наступившем  году при продолжающемся  падении курса рубля, цены на жилье также продолжат свое падение. Таким образом,  на рынке недвижимости в 2016 году произойдет новый спад продаж.

Большие российские города с населением более одного миллиона человек значительно лучше переносят экономический кризис в  стране, чем города,   отдаленные от центра.

В большинстве российских регионов ситуация хуже, Экономический кризис заметно затронул промышленные моногорода в сырьевых регионах, где квартирные рынки были  очень активными  в прежние времена.  В прошлом году в них было заметно выраженное снижение спроса и цен на жилье. А  вот города - миллионники сохраняют определенную активность. В  Москве и Петербурге, например, рецессия началась раньше и сегодня в них ситуация вполне адекватная. Вполне закономерно, что в период рецессии на рынке жилья всегда меньше всего страдают крупные российские города с развитым производством и структурой занятости. ориентированной на обслуживание внутренних потребительских рынков.  Однако  есть и такие города (например, Самара или Саратов), в которых квартирный рынок сохраняет неплохой уровень активности. В крупных городах европейской части России, Поволжья и Сибири ситуация также пока выглядит вполне благополучно.