Новости - Страница 75

К концу  будущего  года в России появится автоматизированная система мониторинга стоимости строительных ресурсов. Министерство строительства  страны  хочет создать современный механизм формирования достоверной стоимости  строительства.

В нынешнем году планируется разработать и утвердить основные методические документы. Новый ресурс предполагается создать на основе усовершенствованной системы сметного нормирования и ценообразования в строительной отрасли. В этой связи уже создан и утвержден  состав и сроки мер по повышению уровня квалификации специалистов в области сметного нормирования. Чиновники от строительства имеют намерения определить источники информации о стоимости строительных ресурсов и создать базу данных о них. Это позволит создать современный механизм формирования достоверной, актуальной цены строительства. Для этого планируется провести мониторинг стоимости стройматериалов и  определить правила разработки сметных норм при формировании стоимости строительства. В перспективе государственная сметно-нормативная база должна пройти инвентаризацию, актуализацию и дополнения. Кроме того, до конца  этого  года будет утвержден  профессиональный стандарт «Специалист по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве». Также Министерство строительства планирует ввести обязательную аттестацию экспертов, которые будут проводить подготовку заключения экспертизы достоверности сметной  стоимости объектов капитального  строительства.

Российские власти продлили госпрограмму субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года, а с 1 марта нынешнего года Сбербанк повысил процентную ставку по льготной ипотеке до 12% годовых с ранее установленных 11,4%.

В настоящее время рынок ипотечного кредитования постепенно восстанавливается — в первые два месяца 2016 года количество заявок на жилищные кредиты по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 96%. Среднедневное количество заявок на 30% больше, чем в декабре 2015 года и в 2,5 раза больше, чем в феврале 2015 года. Ипотечное кредитование  с господдержкой явилось мощным мотиватором для покупки первичного жилья в прошлом году и первые месяцы 2016 года. Принимая во внимание тенденцию к восстановлению рынка  недвижимости, госпрограмму  субсидирования ипотеки продлили до конца нынешнего года. Согласно новому документу, лимит выдачи ипотеки с господдержкой повышен с 700 млрд до одного трлн рублей, размер субсидий по выданным после 1 марта кредитам снижен на 1 %  с 3,5 до 2,5 процентного пункта сверх уровня ключевой ставки Центробанка. Таким образом, ставка по банковскому продукту «Ипотека с государственной поддержкой» составляет 12% с 1 марта 2016 года. Корректировка ставки связана с новыми правилами субсидирования кредитов, выдаваемых с 1 марта. По кредитным договорам, заключенным до 29 февраля включительно, продукт предоставляется на старых условиях (11,4% годовых). Предложение актуально, если  кредитный договор с банком будет заключен до 31 декабря текущего года. Предполагается, что в 2016 году объем ипотечного кредитования будет сопоставим с уже выданным объемом в рамках господдержки. Крупнейший российский банк обеспечил льготными кредитами более чем 130 тыс. российских семей на сумму до 240 млрд рублей, что соответствует лимиту, предоставленному банку Минфином. Сегодня программа  поддержки обеспечивает около 50% выдач ипотечных кредитов Сбербанка. По состоянию на 1 февраля, ипотечный портфель Сбербанка составляет более 2,2 трлн рублей.

Новый механизм теплопотребления, который предполагают запустить в России, будет основан на новой методике расчета стоимости тепла, основанной на вычислении так называемой цены «альтернативной котельной».

В рамках «дорожной карты» по реформированию отрасли теплоснабжения, созданной два года назад, Минэнерго предложило новый расчет  теплопотребления. Новый механизм, по мнению чиновников, может привести к резкому повышению или уменьшению цены на тепло в зависимости от регионов. В рамках новой методики, базовый уровень нормы доходности инвестированного капитала при строительстве котельной и теплосетей  составит 18,81%, а срок окупаемости инвестиций – 10 лет. Новая методика предполагает, что вся территория страны по проекту будет разделена на восемь температурных зон, принадлежность к которой будет влиять на определение расходов по строительству котельной и теплосетей. Цена «альтернативной котельной» будет складываться из разных параметров, как то - вид топлива, преобладающий в конкретной системе теплоснабжения, среднестатистическое количество этажей жилых и многоквартирных домов, температурное и сейсмическое влияние на территории, расстояние, на которое транспортируется тепловая энергия, стоимость строительства котельной с подключением к газо- и электрораспределительным сетям. Самым недорогим  признается строительство в таких регионах, как Дагестан, Чечня и Краснодарский край (-4% от среднего показателя). Дороже всего строительство котельных будет  в Якутии (+37%).

Предполагается, что уже через четыре года доступность жилья в России  значительно вырастет. Чиновники называют предварительную цифру - 40%. После этого, Агентство намерено заняться вторичной недвижимостью.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявило о стремлении сделать более доступным для россиян качественное жилье. В этих целях предполагается разработка  единой схемы для  скоординированных действий всех участников рынка недвижимости. Только в условиях четко  функционирующего механизма можно будет обеспечить  рынку недвижимости полный цикл господдержки. Между тем, выполнив эту задачу, в  будущем Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует уйти с первичного рынка ипотеки и заняться развитием вторичного рынка, поскольку первичный рынок обладает достаточно мощным  поддерживающим ресурсом в виде кредитных организаций. Однако  в стратегический план АИЖК входит поддержка  сети партнеров и оптимизация ипотечных продуктов для граждан. Также Агентство собирается привлекать строительные компании  к выдаче ипотечных займов напрямую с баланса АИЖК.

Если раньше это называлось обменом жилья, то сейчас  такие сделки на рынке недвижимости принято называть бартером. В условиях экономического кризиса, процент совершения бартерных сделок с недвижимостью все более растет.

В доперестроечном периоде  России обмен жилья был абсолютно нормальным явлением. Обмен производился с участием живых денег, подтверждался нотариально и был очень популярным среди граждан. Да и сейчас с  юридической точки зрения такого понятия, как «бартерная сделка», на российском рынке недвижимости нет. Здесь можно применить термин – мена. Так вот сейчас обменные или бартерные, как их называют, сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок с недвижимостью. Бартерные сделки имеют свои  юридические нюансы. Эксперты называют три варианта схем обмена для российских граждан: мена - это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен - для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка, которая также  может использоваться для собственников, но в этом случае обязательно  использование «живых» денег. Практика бартерных сделок становится все более популярной как у физических лиц, так и у юридических. Экономический кризис заставляет строительные компании искать различные методы и схемы взаимозачетов в подрядными организациями. Это происходит потому, что в результате  низкой покупательской способности, останется много непроданных квартир, и многие девелоперы в качестве оплаты за работу передают часть строящихся объектов.подрядным организациям.

В течение последних лет  недвижимость была объектом инвестиций. Частные лица и компании использовали недвижимость как инструмент вложений. В этой связи  рост цен на квадратный метр оказался  тем самым пузырем, который сегодня лопнул.

Сегодня квартиры покупают исключительно для проживания, оттого и значительно снизился спрос на них. В первую очередь пользуется  популярностью у покупателей жилье эконом - класса небольшой площади. Также покупатели стали более требовательными и обращают внимание на наличие инфраструктуры в квартале и репутацию застройщика. Портрет сегодняшнего покупателя недвижимости изменился Сегодня это не богач, покупающий «про запас», а, чаще, молодые семьи. Поэтому застройщики стараются строить быстро и недорого.  Все эти изменения  заставляют застройщика искать новые формы работы с клиентами. Это необходимость – иначе можно легко вылететь с рынка. Также  еще недавно никто не думал сдавать  в аренду построенные квартиры, а сегодня, когда спрос на покупку жилья упал, а на аренду — возрос, вариант перевода строящихся домов в разряд «доходных» вполне возможен.Также в связи с тем, что  курс рубля очень комфортный для зарубежных инвесторов,  как вариант, вполне может оживить рынок привлечение зарубежных инвесторов для строительства  жилой недвижимости в России.

За последние годы количество россиян, отказавшихся в ближайшие годы от покупки жилья, значительно выросло. Если два года назад таких граждан было  67%, то в прошлом году эта цифра выросла до 78%.

То, что  подавляющее большинство россиян (83%) в ближайшие три года не собираются решать свой жилищный вопрос  можно объяснить тенденцией к снижению покупательной способности населения и ухудшением потребительских ожиданий. Несколько лучше обстоит ситуация среди молодых россиян в возрасте до 34 лет (23%). Эти граждане, а их 14%, задумываются об этом. Причем 45% из них предпочитают капитально отремонтировать  квартиру или сделать в ней перепланировку – таких 29%, чем покупать недвижимость или вкладывать деньги в строительство жилья (36%). Также среди россиян, думающих улучшать условия проживания, выросло количество тех, кто хочет взять ипотечный кредит. Если в 2015 году  их было 18% , то сегодня этот показатель за составляет 42%.Еще 6% российских граждан  не против оформления потребительского кредита.Кроме того, эксперты выявили и гендерные изменения. Если в прошлом году в основном мужчины  рассчитывали на свои средства, а женщины чаще склонялись к ипотечному кредитованию, то сейчас, напротив, женщины более расположены полагаться на имеющиеся средства (52%), а мужчины – на ипотеку (46%). Возраст россиян, планирующих взять  ипотечный кредит тоже несколько поменялся: год назад ипотечное кредитование  рассматривала молодежь  до 25 лет, то сейчас чаще люди в возрасте 25-34 лет (62%). 

Оплата проведения капитального ремонта в многоквартирных домах признана соответствующей Конституции РФ. К такому решению пришли в Министерстве юстиции. И взносы снизили на десять копеек в Ростовской области.

Закон о капитальном ремонте появился в 2013 году, а в 2015 году началась реализация региональной программы. В прошлом году  в Ростовской области было отремонтировано 262 дома общей площадью 800 тыс. кв. м. В этом году появились инициативные группы, считающие взимание платы за капремонт, неконституционными. Последнее слово будет за Конституционным  судом, заседание которого состоится третьего марта. Министерство юстиции, в свою очередь, признало вполне конституционными взимание денежных средств  с  россиян за проведение капитального ремонта. Между тем, жители Ростовской области  за капитальный ремонт будут платить на 10 коп. меньше с каждого квадрата. Размер минимального взноса за капремонт для жителей донского региона снизят до 6 руб. 40 коп. вместо прежних 6,5 руб. Перерасчёт был сделан для жителей региона в начале  2016 года,  Была рассчитана реальная  стоимость капитального ремонта, применительно к каждому дому. Дело в том, что в домах, с небольшой площадью и этажностью, стоимость работ намного выше на один  метр квадратный. Эта разница нуждается в  экономической балансировке, чтобы не выйти за рамки  региональной экономической программы и не свалить все бремя платежей на плечи населения. Программа капитального ремонта нуждается в доработке и в конкретных предложениях, которые будут учитываться. По мнению чиновников, будущее региональной программы — за спецсчетами и развитием механизмов кредитования ремонтов. Одной из  глобальных проблем  является срыв сроков выполнения работ подрядчиком. В этой связи в марте этого года будет принят  новый законопроект, регламентирующий введение персональной ответственности чиновников за выполнение программ капремонта..В отношении должностных лиц будут применены санкции: административные штрафы от 30 до 50 тыс. рублей или дисквалификация на срок от одного года до трех лет.Сегодня на общем счёте регионального оператора фонд капремонта формирует 15298 МКД. На специальных счетах – 3064 домов. За 2014-2015 годы решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта было принято в 227 домах, в том числе 208 решений о переходе с общего счёта регионального оператора на специальный счёт.

Реализовали свои жилищные сертификаты в рамках программы «Жилище» и  решили решили таким образом свой квартирный вопрос в прошлом году  8 тысяч  российских семей.Жилищные сертификаты были выданы на сумму более десяти млрд рублей.

В рамках  федеральной целевой программы «Жилище» активно идет строительство  жилья эконом - класса, для обеспечения граждан России доступными квартирами. Всего в прошлом году органами исполнительной власти выдано порядка шести тыс. сертификатов на сумму  более 10,5 млрд рублей. В нынешнем  году планируется распределить более 6 тыс. сертификатов на сумму 12,308 млрд рублей. Государственная Программа «Жилище» начала действовать в 2002 году и была рассчитана до 2010 года. Затем ее решили  продлить до 2020 года. В настоящее время Правительство РФ распределило субсидии в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2015-2020 годы в объеме 3,56 млрд рублей, которые будут предоставлены бюджетам 65 субъектов Федерации на софинансирование расходных обязательств на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение (строительство) жилья.Подпрограммой предусмотрено предоставление молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, социальных выплат на приобретение или строительство жилья в размере 30% расчетной стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 35% - для молодых семей, имеющих одного ребенка или более.

Жилье эконом- класса в  Ростовской области, несмотря на возрастающую себестоимость строительства недвижимости,  стало более доступным для приобретения. Отчасти это связано и с экономическим кризисом, и с инфляцией.

Показатель доступности приобретения недвижимости рассчитывается из  учета средней стоимости квартиры площадью порядка 54 кв. метра и времени, необходимого  семье из трёх человек, чтобы накопить средства для ее приобретения. При этом обязательно оговаривается такой нюанс, что на накопление нужной суммы для приобретения жилья  будут уходить абсолютно все доходы семьи. Что, разумеется, нереально, поскольку людям надо есть, пить, покупать одежду и т.д. К примеру, средняя зарплата в Ростове официально считается  28,5 тыс. рублей. То есть за три года средняя семья вполне может накопить более 2 млн рублей. А квартира площадью 54 кв. м., у застройщика стоит от 2 млн. 382 тыс. рублей. Между тем, четыре года назад  этот показатель - срок накопления, составлял более четырёх лет, сегодня он сократился до трёх лет. Таким образом, ростовские чиновники сделали  вывод, что жильё стало доступнее.  Сам термин - показатель доступности и его расчет как образец  были скопированы из практики США, где для оценки доступности жилья используется этот показатель. Только в этой стране  «коэффициент доступности жилья» рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру всего дохода семьи за год. Величина такого показателя соответствует количеству  лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, учитывая, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. И нормальным в мировой практике считается коэффициент доступности жилья, не превышающий 3–5 лет. Однако в России этот зарубежный показатель был адаптирован под наши условия,  и   расчет  производился в соответствии с методикой ФЦП «Жилище».  Брались такие показатели, как средняя  цена  одного квадрата  жилья, среднедушевой  доход, умноженный  на три (семья из трёх человек), и соответствующий данному размеру семьи социальный стандарт площади жилья — 54 кв. м. (согласно норме предоставления жилой площади в 18 кв. м. на человека). Между тем, не стоит забывать, что все эти показатели  не более чем,«средняя температура по больнице», всем известно, что в области зарплаты значительно ниже, чем в Ростове.