Новости - Страница 72

В Каннах проходит международная выставка недвижимости MIPIM, где компания – застройщик представляет концепцию застройки территории Ростовского аэропорта.

Территорию аэропорта в Ростове – на – Дону хотят полностью застроить после его закрытия. Площадь застройки оставит 3,9 млн кв. м. По масштабам  строительства новый  микрорайон  будет соизмерим с микрорайоном Академический в Екатеринбурге, рассчитанный на 9 млн кв. м. жилья, коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры. Кроме жилья здесь появятся 750 тыс. кв. м. социальных объектов и 350 тыс. кв. м. коммерческой недвижимости. Группа строительных компаний, которая собирается это сделать, занимается строительством жилья, коммерческой недвижимости и инфраструктурных объектов во многих регионах России.. Концепцию застройки территории в Ростове разработал французский архитектор Антони Бешу, который планирует взлётную полосу преобразить в пешеходную зону. По обеим сторонам улицы расположатся рестораны, кафе и магазины. Этот бульвар может стать самым длинным в Европе — его протяжённость составит 2,5 км. Инвестиции в проект составят 156 млрд рублей.

Новые правила, регламентирующие  повышенные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, хотят смягчить путем снижения  требования к капиталу застройщиков.

Новые  правила, установленные поправками  в законе о дольщиках вступили в силу  1 марта нынешнего года. Они регламентируют дополнительные требования к минимальному размеру  собственного капитала застройщиков. Собственный капитал строительной компании должен быть не менее 5% от величины. Эту  сумму  можно рассчитать, умножив  общую площадь квартир в многоквартирных домах на среднюю цену одного квадрата общей площади жилья. В случае, если размер собственного капитала застройщика не достигает нового  требования, сумма капитала застройщика и собственных капиталов юрлиц, заключивших договор поручительства с застройщиком, должна составлять не менее 1 млрд рублей. Однако  в настоящий момент наблюдается тенденция ухода со строительного рынка небольших строительных компаний, которым  не под силу отвечать новым требованиям. В связи с этим чиновники хотят снизить требования к  собственному капиталу, чтобы не допустить ухода небольших застройщиков с рынка и не ограничить вход на рынок для небольших компаний. Кроме того,  для того, чтобы избежать в дальнейшем проблемы с недостроями, предполагается взять под контроль  застройщиков с ограниченным объемом средств, предлагающих цену намного ниже рынка.

Владельцы заброшенных неухоженных земельных участков  в соответствии с действующим законом должны платить коэффициент налогообложения  в двойном размере. Однако собственники идут на различные уловки, чтобы его не платить.

Земельные участки, на которых не ведется жилищное строительство или так называемые неосвоенные земли обязаны оплачивать удвоенный коэффициент налога. Согласно действующему законодательству ставка земельного налога на ИЖС составляет 0,3% от кадастровой оценки недвижимости.В соответствии с новым законом,  налог на неухоженные земельные участки без зарегистрированных построек еще возрастет вдвое. Предполагается, что нововведение будет  мотивировать собственников земли  как можно скорее ее обустроить. Предполагается также, что будет сложнее найти в законе лазейки, которыми  пользуются недобросовестные граждане. Например, когда земля, находящаяся  в пользовании у юрлиц в течение трех лет,  продается затем аффилированным лицам, а граждане строят и регистрируют на участках сараи или хоз. постройки.Так вот сейчас пока жилой дом на участке не возведен или дом не зарегистрирован, собственнику придется платить повышенный налог. Новый закон вступит в силу в начале будущего года. Необходимо заметить, что на дачников, членов садовых и дачных товариществ он не распространяется.

Отныне жилье будут строить по новым правилам. В соответствующем ведомстве уже приступили к разработке актуализации сводов правил. Планируется пересмотр более сотни нормативно-технических документов.

В план на 2016 год вошли своды правил по строительству жилых, общественных и производственных зданий, сооружений транспорта, трубопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения, а также СП в области инженерных изысканий, эксплуатации строительных объектов, внутреннего климата, градостроительства.Нормативно-технические документы устанавливают требования к использованию различных стройматериалов, изделий и конструкций, включая железобетонные и бетонные, металлические, деревянные конструкции. Также  специалистами будет подготовлен  список всех норм, связанный с безопасностью зданий и обязательный для применения при строительстве. Любое ведомство  в обязательном порядке должно будет согласовывать с Минстроем нормы, которые содержат требования к строительству. В прошлом  году были разработаны и актуализированы 124 свода правил, в том числе 22 свода правил (СП) были утверждены в 2015 году, а еще 102 размещены для публичного обсуждения.

Монополизация процедуры кадастровой оценки намечена на будущий год.Соответствующий проект закона вступит в силу с 1 января 2017 года. Также будут утверждены такие понятия как индикаторы рынка недвижимости.

Однако, новые нормы будут действовать только в нескольких пилотных регионах. В этом списке уже утвержден столичный регион. Для остальных субъектов страны  будет утвержден переходный четырехлетний период. После того, процедура кадастровой оценки недвижимости будет монополизирована государством, россияне будут иметь право оспорить кадастровую оценку своей недвижимости на основании новых нормативов. На  основании новых правил можно будет переоценивать землю в случае, если рынок, например, просел, и стоимость земли снизилась, а также рассчитать земельный налог,  стоимость аренды и продажи объекта недвижимости. Согласно новому законопроекту, после монополизации, исключительно  государство в лице соответствующих органов будет иметь право проводить кадастровую оценку земельных участков и оценку объектов недвижимости для физических лиц, что, как предполагается, устранит существующие в настоящий момент проблемы кадастровой оценки.

Новый закон, который готовят российские власти, превратит Управляющие компании, ТСЖ и ЖСК в малый бизнес. На этом основании, для них появится возможность оформить льготные кредиты на проведение капитального ремонта.

Однако для собственников квартир такой поворот событий обернется неминуемым повышением тарифов. Дело в том, что  в настоящее время банковский кредит с субсидированной ставкой 10%. могут получить лишь представители малого и среднего бизнеса через Корпорацию развития малого и среднего предпринимательства. Чтобы такая возможность появилась у УК, занимающихся управлением многоквартирными домами, российские чиновники придумали придать им статус предпринимателей. Причем, получить такие льготные кредиты смогут только те УК, где открыт спецсчет, созданный для сбора взносов жильцов на капитальный ремонт. Но любой кредит, даже льготный. требует выполнения обязательств по платежам и также своевременную выплату    процентов. И очевидно, что взносы собственников будут направляться как на сам капремонт, так и на погашение процентов по предоставленному финансированию. При этом, всем известно, что платежи за услуги ЖКХ в России собираются с большим трудом и  несвоевременно, что обязательно будет приводить к просрочкам платежей по займам.

Другими словами, рынок недвижимости, по мнению экспертов,  еще не достиг своего дна. Рост цен предложений на жилье эконом-класса начнется только с ростом доходов населения.

На российском рынке недвижимости продолжается падение цен. И также продолжают падать доходы населения. Однако нижний предел теоретического дна уже наметился. Это реальная себестоимость строительства, и средние показатели потенциальной  прибыли компаний – застройщиков.  Ведь у любого проекта недвижимости есть себестоимость, которая не позволит снижать цены еще сильнее. Уровень монетизации экономики в стране  в 2,8 раза меньше среднемировых значений и в 4 раза меньше, чем в Китае. А себестоимость возведения  жилья эконом-класса в основной массе регионов России составляет примерно  25-27 тыс. руб. за квадрат.

При продаже квартиры можно потерять часть вырученных денег. С нынешнего года вступили в силу новые правила налогообложения физических лиц. Такие правила были и раньше, но только для тех, кто владеет  недвижимостью, менее 3 лет.

Теперь правила распространяются на тех владельцев, у кого недвижимость в собственности не менее 5 лет. Однако нововведения коснутся только тех, кто купил квартиру с 1 января 2016 года. Для остальных сохранится прежний порядок. Также  только 3 года можно подождать тем, кто только что приватизировал квартиру, получил в наследство, по договору ренты, а также в дар от ближайших родственников. Также вводится еще одно нововведение: понятие минимальной стоимости жилья, которое равняется цифре, зафиксированной в кадастре, умноженной на коэффициент, действующий в  регионе. Например, в начале этого года вы купили однокомнатную квартиру  за 4 млн руб и вам срочно понадобились деньги, Вы продаете квартиру за те же 4 млн. Смотрим в кадастр. А там ваша квартира оценивается в 6 млн рублей. Это значит, что  в глазах государства вы продали квартиру за 6 млн * 0,7, то есть за 4,2 млн. Значит, вам придется заплатить налог с 200 тыс рублей, то есть 26 тыс.Тем, кто получил квартиру бесплатно, придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но не ниже официального минимума. Например, вы продали квартиру за 4 млн, а по кадастру ее цена – 7 млн. Умножаем 7 млн на 0,7, получается 4,9 млн, то есть больше, чем вы получили за свое жилье. То есть налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 млн. Итак, 4,9 * 0,13 = 637 тыс. Если кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, окажется меньше заявленной в договоре, то  придется уплатить налог только с реальной суммы.Теоретически, схема правильная, но на практике все иначе – суды завалены исками о неправильной кадастровой оценке, часто превышающие рыночную. Уменьшить налог можно, воспользовавшись один раз в год налоговым вычетом в 1 млн рублей. (за исключением квартир, стоимостью меньше 1 млн рублей). Если вы купили квартиру за 10 млн, а продали за 12. и это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 12 млн – 1 млн – 10 млн = 1 млн рублей. С этой суммы платится налог. Он равен 1 млн * 0,13, - 130 тыс. руб. Если учесть траты на улучшение состояние жилья, то это также поможет сэкономить. Но нужны будут документы, подтверждающие расходы. Например:разработки проектно-сметной документации; расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы; подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям; отделка и другие ремонтные работы.Еще один способ не платить налог – переуступить права. Но он работает только в случае, если на квартиру еще не оформлен документ о регистрации права собственности. Например, если вы купили строящееся жилье или если речь идет о еще не приватизированной квартире. Однако если документы уже оформлены, толучше подождать и не продавать квартиру раньше обозначенного срока. Тогда не нужно будет платить никаких налогов. Те же, кто реализует жилье, чтобы купить новое, может вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости, который составляет 2 млн рублей и предоставляется один раз в жизни.

Через несколько лет в российских городах могут появиться  жилые дома с прозрачными дверями в подъездах. Такими,  какие делают,   например, в Германии. Пробный вариант предполагают построить в столице.

В столице с начала нынешнего года прекратилось строительство домов из так называемой старой серии. В течение  ближайших трех лет в столице страны хотят построить порядка пятидесяти пробных жилых домов из  новой серии. Их будут отличать не только  прозрачные входные двери в подъезды, но и  социальная и торговая инфраструктура, расположенная  на нежилых первых этажах, а также гибкая планировка квартир, переменная этажность корпусов, выразительность фасадов, нежилые первые этажи. Первые этажи новых домов будут отданы под магазины, кафе, салоны красоты, ателье, ремонтные мастерские и другие необходимые услуги. Всего домов  появится пока только  пятьдесят. Строить их будут как за счет столичного бюджета, так и на средства инвесторов. Уже сегодня новые здания находятся в разной стадии строительства. Некоторые дома еще пока только проектируются, а какие-то уже начали возводить.

В настоящее время кредитные учреждения  не имеют ограничений при установлении штрафов за просрочку ипотеки. Однако согласно новому законопроекту размеры штрафов и пени за просрочку по ипотеке будут снижены.

Известны случаи, когда банки устанавливают совершенно неприемлемые штрафы за просрочку ипотечных платежей. Например, известны случаи, когда они достигают 100-200 процентов годовых и по этому поводу часто  возникают судебные разбирательства. Однако теперь права ипотечных заемщиков будут более защищены новым, одобренным российским правительством. законопроектом. Согласно документу, размер неустойки для физических лиц, просрочивших платеж по ипотечному кредиту, будет ограничен. Размер неустойки планируется установить по аналогии с Федеральным законом «О потребительском кредите», когда максимальная сумма штрафа или пени не может превышать либо 20 % годовых, либо 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств. Между тем, правительство не считает возможным уравнять потолок максимальной неустойки по ипотеке с потребительскими  займами. По мнению чиновников, предельный размер неустойки по кредитам ипотеки должен быть ниже.